宝田网

首页 » 财经 » 正文 »

9岁的新力,着急了

2019-12-03 10:39:52 热度290

光绪二十七年(1901年),清政府在慈禧太后的默许下进行改革。改革与光绪二十四年的1898年改革运动大体相似,但比1898年的改革运动更广泛、更深入。他们还废除了科举制度,科举制度是一千年来做官的一种方式。

与此形成鲜明对比的是,以慈禧太后为代表的旧派强烈抵制“戊戌变法”和“戊戌六君子”向菜市口洒血,宣告戊戌变法失败。

为什么会出现这种“打脸”的逆转?

我不能责怪慈禧太后如此急切,因为清政府不能在这个时候等待。它担心内部和外部问题。如果它不改革,它只能等待死亡。

100多年后的今天,索尼集团同样渴望。

2019年5月24日,索尼控股(Sony Holdings)正式向香港证券交易所提交招股说明书,为ipo铺平了道路。

这种“新生”住宅企业在房地产界并没有很高的存在感,因此受到了更多的关注。

如果索尼控股成功上市,它将成为江西首家上市房地产公司。此外,只有“9岁”的新立也将成为中国房地产界最年轻的“新富”。毕竟,在过去两年里,房地产开发商从出生到上市的平均年龄超过了20岁。

新立成立于2010年,现在只有9岁。在过去的九年里,中国的房地产市场并没有发生太多的危机,但一直处于风口浪尖。

为什么“年轻”的索尼渴望上市?不耐烦的背后是巨大的无助和压力。

出生在升起军旗的地方

2010年,34岁的建筑商张远·林在江西南昌创建了江西新力地产,并登上了房地产快车。

出生在建筑中的人总是有一些感觉。当时,他的第一个项目“南昌地堡湾”,以其高尔夫球场般的草坪和机场跑道般的地下车库,在江西房地产圈令人惊叹。

在升起军旗的地方,张远·林向房地产领域开了第一枪。

一炮而红,新立在江西有一席之地。从那以后,星星之火逐渐点燃了草原之火。

公开数据显示,2018年索尼房地产在江西的销售额达到539亿元,占总销售额的59%。根据戴德梁行的报告,就2018年住宅总承包销售额而言,新立在江西省房地产开发商中排名第一。新立还在江西和南昌市场不断展示“一人对抗另一家房屋企业”的态度。

自2016年以来,江西房地产市场发展迅速,政府出台了一系列抑制房价上涨的文件。也是在这一年,新立走出江西,踏上苏州、惠州、武汉等城市,在深入培育江西大本营的基础上,寻求全国布局。

2017年,索尼出于不言自明的目的将其总部迁至上海。

实现资本意愿是企业发展的必由之路。成立九年后,张远·林决定将年轻的索尼控股公司送进香港资本市场。

然而,考虑到目前的形势,索尼在上市方面可能仍面临许多挑战。

“短跑运动员”背后的高杠杆

根据凯瑞发布的“2018年中国房地产企业200强销售榜”,索尼房地产在全国排名第33位,总销售额为877.3亿元。

从增长率来看,新立的表现连续四年增长超过100%,这种“匹配速度”与短跑没有什么不同。

从2014年的8亿英镑到2018年的887亿英镑,索尼在五年内经历了100多倍的增长。然而,像所有继续高速增长的房地产公司一样,索尼房地产公司的债务急剧上升,其资本链也在继续收紧。

如何扩大规模?历史经验告诉我们,最大的关键是找到支点,充分利用杠杆。

然而,规模的大幅增长必然伴随着财政压力。2016年至2018年,索尼控股的总资产分别为200.2亿元、488亿元和776亿元。净资产分别为28亿元、45.95亿元和50.6亿元。经过仔细计算,索尼过去三年的杠杆率(总资产/净资产)分别为7.15、10.62和15.34,逐年上升。

招股说明书中的财务信息显示,截至2016-2018年底,索尼控股的现金和银行余额分别为10.33亿元、42.83亿元和100.65亿元。

截至上述三年年末,索尼控股的贷款总额(包括计息银行及其他贷款和公司债券)分别约为64.38亿元、166.76亿元和221亿元。

如下图所示,2018年新立的净负债率达到285%,远远超过行业平均水平,真是令人惊叹。

在整个行业完全去杠杆化的时候,索尼的杠杆率仍然很高。新生小牛不仅不怕老虎,而且无所畏惧。

你应该知道,就连房企碧桂园、万科和恒大也顺从地将负债率下调至合理范围。

新立的净负债比率很高,那么其背后有足够的利润来支持公司的运营吗?

数据显示,索尼未偿银行和其他贷款(不包括公司债券)的加权平均实际利率高达9.3%。

9.3%的利率远远高于行业平均水平。

此外,索尼的毛利率和净利率也很有吸引力。

根据凯利研究中心(Kerri Research Center)的数据,去年176家上市住房公司的加权平均毛利率和中位毛利率分别为31.1%和32.8%,索尼控股2018年的毛利率高于行业平均水平。至于毛利率的整体增长,招股说明书表示,主要受以下因素影响:一些项目的土地成本较低;实施标准化操作程序以帮助控制成本;以及住宅物业市场的整体增长。

然而,其净利润低于行业平均水平。2016年至2018年,索尼控股(Sony Holdings)的净利润分别为5.9%、5.3%和6.9%,而去年176家上市住房企业的加权平均和中位净利率分别为13.1%和11.7%。

以高额债务换取营销,最终的牺牲是净利润。

如果索尼真的可以上市,这种模式就行不通了。

过度依赖大本营成为“软肋”

起源于江西省的新力地产,在这片英雄的土地上创造了许多亮点,江西自然成为了其精耕细作的“大本营”。

然而,在目前上市的关头,“大本营”的“过度劳累”似乎成了新立的软肋。

2018年初,索尼董事长张远·林设定了“以1000亿元保持800亿元”的业绩目标。看似蓬勃发展的张之路,如果我们仔细观察数据,不难发现,虽然全国布局已经深入,但新力仍未脱离江西住宅企业的本色。

从图中可以看出,江西南昌仍然是新立房地产销售的主要贡献来源。从区域分布来看,新立仍以发展中西部地区为主,以珠三角和长三角为辅,三大区域销售比例变化不大。

今年是中国房地产市场发生巨大变化的关键一年。从5月份超级文件的出台到抵押贷款利率的调整以及不将房地产作为短期经济刺激的政策,所有这些都表明房地产市场在短期内正在预冷和解冻几乎是不可能的。

尽管索尼自2017年以来就主动减少了对江西市场的依赖,但令人遗憾的是,这种调整不太可能在短期内发生很大变化。直到2018年,索尼仍占南昌销售额的43%。

事实上,江西的经济发展并不太惊人。

今年第一季度,江西的国内生产总值仅排在第16位,远远落后于中部邻国安徽和湖南,这两个国家的国内生产总值都超过了7000。虽然增长率达到8.6%,但总体基数仍然略小。

这对总部设在江西的新立极为不利,这也是新立决心脱离江西的原因之一。南昌作为江西的省会,在全国城市排名中只是一个二线城市。

人口是经济发展的基础,但不幸的是,每年传出的大部分消息是,江西有多少人只是流向大海湾地区或上海,而不是有多少人返回江西。

总部位于江西省的新立有一个天然的劣势。如果春天是好的,但现在形式不明朗,新立必然会受到大局的影响。

如果索尼的销量在一年内急剧下降,那么这是可以理解的。

招股说明书中的一句话也指出了过度依赖单一地区的潜在风险:“该公司的大部分收入来自江西省,因此江西省经济形势的任何显著下滑都可能对我们的经营业绩、财务状况和业务前景产生重大不利影响。”

离开深度培养的“大本营”需要勇气、信心和力量,但新的力量显然是不够的。

新立还有很长的路要走。

随着融资渠道的整体收紧和融资成本的增加,香港的中小住宅企业上市还有很长的路要走,但与不上市相比,后者的融资方式更加困难。

难怪“年轻”的索尼急于上市。

然而,即使能够成功上市,索尼也将面临巨大挑战,并从过去中学到很多。

于2018年10月成功上市的大发房地产(Dafa Real Estate)的ipo价格为每股4.2港元,筹资净额为7.4亿港元,为年内最低的住房存量融资额。同时,其订阅量不到32%。

美的房地产也于2018年10月成功上市,发行价格为每股17港元,发行首日即已突破,开盘价为每股16.60港元,其后股价继续下跌。

这些情况表明,ipo能否吸引投资者将是房地产企业上市后要考虑的首要问题。与此同时,市场的低价导致了崩溃,这也是一个必须面对的难题。如果表现不好,资本市场会作出正确的选择,这些股票很可能会成为香港不朽的股票。

目前,江西地方住宅企业整体实力薄弱。在中国住房网公布的2019年中国房地产开发企业500强中,除新立外,没有其他江西住房企业上榜。在强者越来越强的时代,“大鱼吃小鱼”是不可避免的,行业集中度将进一步提高。

索尼可能会赢得下一个项目,但上市还有很长的路要走。

春江水暖鸭先知。

资本并不是最聪明的,但当面临枷锁或问题时,他们通常会选择绕过它们。

新立已经发展到现在的九年,其背后的资本力量发挥了重要作用,但那是在春天,当冬天来临的时候,资本自然会考虑如何绕道而行,而不是迎难而上,所以新立急于上市是可以理解的。

结论

多年来,高营业额和高杠杆一直是房地产企业的法宝,但这种模式有较大的副作用,即极易出现质量和权利问题。

据《中国质量里程》报道,2019年3月11日至9月7日,投诉沟通平台收到惠州新力盛源象山居民170起投诉,投诉时间长,投诉量大。目前的情况是,到8月31日,少数业主被开发商的补偿方案所诱惑,或者人们出城了,没有时间,所以他们不得不接受房子,但大多数业主(约500户)不愿意接受房子。又有几个业主将开发商告上法庭,还有更多业主准备集体起诉开发商。

强大的规模需求与风险控制之间的平衡已成为中小住宅企业生存和发展的主要矛盾。

由于此次大规模干预,未上市的索尼控股公司未来将面临巨大压力,如何安排未来现金流,如何在融资紧张的背景下进一步扩张。

这家成立了九年的房地产公司在泰国基础薄弱。无论能否成功上市,索尼的压力不会增加或减少太多。

目前,大多数剩余的住房企业都经历了两次危机,但新力是否有足够的能力抵御危机仍然是个谜。

贵州快三投注 杏彩 甘肃快3 广西十一选五开奖结果

返回顶部